Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” cần chính danh trong Luật Đất đai?

Tranh luận về “đất ở không hình thành đơn vị ở” (khái niệm dùng cho bất động sản du lịch) liên tục làm nóng hội trường của những cuộc hội thảo, toạ đàm về thị trường bất động sản được tổ chức thời gian gần đây…

Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” có thể hiểu là tại các khu đất ở chỉ được hình thành các công trình hạ tầng hành chính mà không hình thành các hạ tầng xã hội phục vụ cho cộng đồng dân cư như giáo dục, y tế, văn hóa thể thao, thương mại.

Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” được “sáng tạo” dựa trên quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013, quy định “đất ở” là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở tại nông thôn và đô thị, có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

Còn về “đơn vị ở”, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD giải thích, là “khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở, bao gồm: Các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ – công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông và bãi đỗ xe cho đơn vị ở”. Theo đó, cấu thành một đơn vị ở sẽ phải có hệ thống công trình dịch vụ công trình kèm theo để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân.

Tuy nhiên, trong Luật Đất đai lại chưa có quy định về “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên nhiều địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch như: Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Thanh Hóa… đã sáng tạo, chủ động xác định các bất động sản du lịch được xây dựng trên “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch, nghỉ dưỡng không hình thành các hạ tầng xã hội thiết yếu.

Bình Định thậm chí còn cấp phép cho toàn bộ từ biệt thự tới condotel của doanh nghiệp là đất sử dụng lâu dài. Hay Khánh Hoà đã thí điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho các biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

“Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã giúp thị trường bất động sản du lịch phát triển, một số dự án đã thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, hoàn thành, nghiệm thu đi vào hoạt động, qua đó thúc đẩy tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước”, ông Hoàng Thái Sơn, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Long Beach Land nhận định.

Tuy nhiên, khi bị thanh tra, cũng như biết cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được quy định rõ trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì các địa phương lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, dù đã có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ rồi, nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn, gây khó khăn, bức xúc cho cả chủ đầu tư và khách mua.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, tính đến 9/2021, tại 15 địa phương gồm Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên – Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang) có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel, ước tính giá trị 297.128 tỷ đồng; 24.399 villas, ước tính khoảng 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse, khoảng 154.245 tỷ đồng (tổng cộng khoảng 30 tỷ USD) bị “đóng băng” do “nghẽn” về pháp lý.

“Tại Khánh Hòa, nơi được coi là thủ phủ của các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của cả nước, chỉ riêng Cam Ranh đã có tới hơn một nửa trong số 40 dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Nhiều dự án vẫn chưa xử lý được những vướng mắc, đặc biệt là quyền lợi của hàng ngàn người mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng xây dựng trong các dự án này”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết thêm.

Tại hội thảo về thị trường bất động sản du lịch tại Khánh Hoà ngày 6/5, từ góc độ “người trong cuộc”, ông Lê Hữu Hoàng, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Khánh Hoà thông tin: Khánh Hoà đã đề ra mục tiêu đến năm 2025 sẽ trở thành trung tâm kinh tế biển, trung tâm du lịch, dịch vụ lớn của cả nước. Thời gian qua, chính sách pháp luật về đất đai đã phát huy tốt vai trò ổn định và phát triển kinh tế xã hội song cũng bộ lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi còn nhiều tồn tại, hạn chế, thậm chí là “điểm nghẽn”.

Đặc biệt là hệ thống pháp lý đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng còn chưa hoàn thiện. Trên cơ sở đó, việc nghiên cứu hoàn thiện các chính sách để thị trường bất động sản du lịch phát triển có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của tỉnh Khánh Hoà cũng như các vùng, miền trong cả nước tạo nên sức hấp dẫn và phục vụ tốt nhu cầu của du khách là rất cần thiết.

Phân tích rõ hơn vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản, nhận định hiện nguồn cung sản phẩm bất động sản du lịch chưa nhiều, mới chỉ đáp ứng khoảng ¼ nhu cầu thị trường. Đồng thời, năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam còn yếu và thua ngay cả những nước láng giềng như Thái Lan, Singapore và Malaysia…

Nguyên nhân có một phần từ vướng mắc chính sách, đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, là “điểm nghẽn” trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này. Khách mua vì chưa được cấp sổ đỏ nên không thể tự do chuyển nhượng tài sản dẫn đến sản phẩm kém thanh khoản, rủi ro pháp lý.

Từ đó không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, cho ngân sách mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Vì thế, việc cấp bách phải bàn là làm thế nào để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng, đã và đang gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, thị trường bất động sản và cho cả nền kinh tế?

Với gợi ý trên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho biết sau đợt thanh tra 2019 – 2020, Thanh tra Chính phủ đã nhận định loại hình bất động sản mới đã và đang có tiềm năng phát triển mang lại rất nhiều hiệu quả thu hút đầu tư, thúc đẩy về tốc độ quy mô phát triển du lịch. Chính vì lẽ đó, nhiều giải pháp đã được đề xuất.

Trong đó, một số giải pháp đáng chú ý như: Những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; Các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài. Với tình hình hiện tại, theo các chuyên gia, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. Bởi loại hình “đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài.

Tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho loại hình bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch. Điều trước mắt cần phải làm là gỡ rối cho các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” đang bị “mắc kẹt”.

Trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Qua đó, kịp thời giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.