Xét năng lực chủ đầu tư, rà soát thực trạng dự án… là những bước kiểm tra quan trọng khi chọn mua một căn nhà hình thành trong tương lai.
Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN, Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong vừa đồng xuất bản ấn phẩm bất động sản “Bên mua cần biết luật lệ gì”. Cẩm nang này hướng dẫn cụ thể 6 bước phòng tránh rủi ro cho người mua khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai.
Bước 1: Kiểm tra năng lực chủ đầu tư
Trước khi rót tiền vào dự án đang xây dựng (còn rất lâu mới hoàn thành), nhà đầu tư cần phải đặt ra các câu hỏi: chủ đầu tư có năng lực bất động sản tốt không, đã được chấp thuận, được phép huy động vốn hay chưa. Cơ sở nào đảm bảo chủ đầu tư triển khai dự án đến khi hoàn tất (có cam kết, giải trình tài chính khi xin chấp thuận đầu tư dự án) cũng cần được tìm hiểu kỹ.
Bước 2: Rà soát thực trạng dự án
Bước kế tiếp người mua nhà hình thành trong tương lai cần làm là yêu cầu cung cấp thông tin dự án đã được cấp phép xây dựng hay chưa hoặc tại thời điểm mở bán, dự án đã hoàn tất xây dựng phần móng chưa.
Bước 3: Từ khóa thế chấp bảo lãnh ngân hàng
Dù tậu nhà cửa bằng nguồn vốn tự có hay đi vay, người mua bất động sản hình thành trong tương lai đều có quyền yêu cầu bên bán giải trình dự án có được bảo lãnh ngân hàng theo luật nhà ở hay không. Việc bảo lãnh này thường có 2 loại, nên lưu ý bảo lãnh toàn công trình hay bảo lãnh riêng lẻ từng căn hộ. Ngoài ra, việc dự án có đang thế chấp hay không là điều cực kỳ quan trọng. Cần lưu ý việc thế chấp tại một hay nhiều ngân hàng để tránh tình trạng vay chồng chéo.
Bước 4: Rà soát điều khoản hợp đồng
Bản thảo hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng hay một hình thức khác đều có dụng ý riêng của bên bán và là một thách đố nữa đối với bên mua. Nhà đầu tư trước khi đặt bút ký cần rà soát điều khoản hợp đồng về chất lượng công trình được quy định ra sao, có đảm bảo đúng như khi giới thiệu dự án không. Cách xác định các khoản phí, chi phí phát sinh (hiện tại và tương lai) như thế nào. Có quy định chi tiết về cách tính diện tich căn hộ (bao gồm các tiêu chí đo đạc) và cam kết về lối đi chung không?
Bước 5: Bám sát lộ trình bàn giao nhà
Nhà đầu tư cần làm rõ tình huống nếu nhà được bàn giao trễ hơn so với cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư có phương án giải quyết không, cách giải quyết như thế nào? Nếu căn hộ được bàn giao không đúng mẫu (thiết kế bản vẽ, nhà mẫu) so với cam kết thì phương án giải quyết cụ thể ra sao?
Bước 6: Quản lý rủi ro không được nhận nhà
Bên mua đừng bao giờ quên đọc kỹ các trường hợp bất khả kháng nào chủ đầu tư không thể thực hiện hợp đồng (tức là không thực hiện dự án hoặc không bàn giao). Các phương án nào của chủ đầu tư khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, có xung đột hoặc những vấn đề phát sinh mà không thực hiện đúng hợp đồng. Đây là bước chốt chặn cuối cùng trong chuỗi 6 bước kiểm tra pháp lý nhưng thường bị nhà đầu tư mất cảnh giác và bỏ qua.
Chuyên gia Nguyễn Tấn Phong cho biết, nếu rà soát pháp lý chặt chẽ đúng 6 bước trên khi mua nhà hình thành trong tương lai thì gần như quy trình giao dịch an toàn đã được thực hiện, người mua có thể an tâm về suất đầu tư bạc tỷ.
Song trên thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng cùng lúc trả lời, giải trình đầy đủ được tất cả các câu hỏi của người mua mà cần thời gian hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý của dự án. Trong trường hợp này nhà đầu tư có thể đặt ra thời hạn cho doanh nghiệp hoàn thiện pháp lý.
Người ưa mạo hiểm có thể mua nhà đang xây khi pháp lý chưa hoàn chỉnh với giá mềm hơn so với thị trường và kỳ vọng mọi việc suông sẻ, biên lợi nhuận khá cao. Những người thích việc mua bán an toàn sẽ chọn thời điểm pháp lý hoàn thiện mới xuống tiền, tuy nhiên có thể lúc này giá bất động sản đã tăng lên, biên lợi nhuận cũng ít hơn.
Cách phòng chống rủi ro phổ biến nhất vẫn là xếp thứ tự mức độ quan trọng của 6 bước rà soát này và ưu tiên những gì quan trọng trước. Các danh mục ít quan trọng hơn có thể yêu cầu chủ đầu tư bổ sung, sau đó có thể tiến hành giao dịch.
7 loại tranh chấp tác động xấu đến thị trường căn hộ
Không bầu ban quản trị, chiếm dụng quỹ bảo trì, chung cư bị siết nợ, chậm làm sổ hồng… là những khiếu kiện làm xấu thị trường căn hộ TP HCM.
Trong báo cáo mới nhất về thực trạng tranh chấp nhà chung cư, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, Sài Gòn hiện có 1.367 dự án nhà chung cư với tổng diện tích sàn xây dựng đạt 10,6 triệu m2. Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh theo quá trình đô thị hóa.
Trong 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới tại TP HCM, trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm 3-10%.
Tuy nhiên, cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung nhà chung cư là thực trạng tranh chấp diễn ra thường xuyên, khó tìm ra hướng xử lý dứt điểm và kéo dài. Theo thống kê sơ bộ của HoREA, toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau và diễn biến theo chiều hướng tiêu cực.
Hiệp hội chia ra làm 7 nhóm tranh chấp điển hình thường phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở cao tầng và diễn biến này đang làm xấu bộ mặt của thị trường căn hộ tại đô thị này.
Tranh chấp khi chung cư bị siết nợ
Có không ít trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, chậm thanh toán nợ khi đến hạn nhưng che giấu thông tin này với người mua nhà và không được khách hàng đồng ý. Tình trạng xấu nhất là chung cư bị ngân hàng siết nợ, gây hoang mang cho cộng đồng dân cư, rối loạn an ninh địa bàn, dẫn đến khiếu kiện giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng, người mua nhà. Đây là loại tranh chấp tác động xấu đến tâm lý thị trường căn hộ TP HCM hiện nay.
Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư
Theo quy định, hội nghị này được tổ chức bầu Ban quản trị tòa nhà nhưng do sự tắc trách của chủ đầu tư nên diễn ra chậm trễ. Thực trạng phổ biến hiện nay là có không ít chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư. Doanh nghiệp muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư và khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung.
Chủ đầu tư tổ chức hội nghị chung cư lần đầu nhưng không đạt kết quả do cư dân không tham gia đạt tỷ lệ quy định. Sau khi tổ chức không thành hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư chậm báo cáo đề xuất UBND phường chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị chung cư.
Tranh chấp về quỹ bảo trì
Theo Luật Nhà ở, trước khi được bàn giao căn hộ, người mua chung cư phải đóng một khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt trên hợp đồng. Dòng tiền này được lập thành quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, dùng vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà bị hư hỏng sau khi hết thời hạn bảo hành hoặc xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì đang diễn ra phổ biến tại TP HCM. Không ít doanh nghiệp trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư, thậm chí đã tiêu số tiền này vào mục đích riêng.
Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành
Tranh chấp này xoay quanh mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà, chất lượng dịch vụ, công khai việc thu-chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.
Tranh chấp sở hữu chung – riêng
Những khiếu kiện này thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê… Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, thời điểm lộ diện các bất đồng này là lúc tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao, các hoạt động thương mại, dịch vụ được vận hành hiệu quả.
Tranh chấp về chất lượng xây dựng
Các tranh chấp này thường phát sinh rất sớm, ngay khi bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở đều ít nhiều có ý kiến về chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy… Tuy nhiên, nếu tòa nhà được quản lý vận hành bài bản, doanh nghiệp chủ động đáp ứng các yêu cầu chính đáng của cư dân, những bất hòa này có thể được giải quyết kịp thời, không gây ra tác động xấu.
Tranh chấp chậm giao căn hộ và chủ quyền nhà
Việc các chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ như cam kết trong hợp đồng vài năm gần đây đã giảm đáng kể. Tuy nhiên, tình trạng chậm giao “sổ đỏ” cho người mua nhà vẫn tăng lên, thậm chí kéo dài nhiều năm. Cư dân rơi vào cảnh bế tắc trong cuộc chiến đòi chủ quyền nhà vì không có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ.
Theo HoREA, nguyên nhân các tranh chấp nhà chung cư trên địa bàn thành phố bùng nổ mạnh mẽ thời gian qua là do hệ thống pháp luật hiện hành chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Hiện nay Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản nào về việc chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư. Điều này ít nhiều tác động không tốt đến tâm lý người mua nhà, khiến thị trường căn hộ tại TP HCM.
